La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale degli ultimi provvedimenti attuativi necessari per la fruizione delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus) previste dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, non ha dato il libera ai lavori (che attendono certezze applicative) ma ha certamente smosso il settore dell'edilizia e avviato le discussioni su chi, cosa e come fare questa o quella determinata pratica.
Superbonus 110%, Decreto Rilancio e Decreto Agosto
Uno degli aspetti su cui si è accesa la discussione riguarda una modifica apportata dal decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) al Decreto Rilancio sulle "asseverazioni" dei tecnici. In particolare, il Decreto Agosto aggiungerà (la conversione in legge è alle battute finali) il seguente comma 13-ter all'art. 119 del Decreto Rilancio:
"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.
Qual è la ratio di questa modifica? come sempre la risposta può essere molteplice ma, dal nostro punto di vista dopo ampio confronto con tecnici che si occupano di questa materia siamo arrivati ad una conclusione.
Superbonus 110%: cosa deve asseverare il tecnico?
Partiamo da una considerazione di base: l'asseverazione necessaria per la richiesta del titolo abilitativo per realizzare un intervento è una cosa, mentre l'asseverazione tecnica prevista dal Decreto Rilancio per accedere al superbonus è un'altra cosa.
Per semplificare, riferiamoci ad un intervento di isolamento termico a cappotto di un edificio in condominio (per gli unifamiliari il discorso è diverso), ovvero uno degli interventi di miglioramento energetico cosiddetti trainanti che accedono direttamente al superbonus rispettando determinati requisiti.
L'Asseverazione tecnica per avviare gli interventi
Cosa serve per poter avviare l'intervento? la norma prevede serve una segnalazione certificata di inizio attività c.d. leggera a cui allegare una documentazione, purtroppo, diversa da comune a comune in funzione di quello che è riportato nel regolamento edilizio. Cerchiamo però di semplificare e riferiamoci alla documentazione tipo che contiene senz'altro:
1)istanza in carta legale indirizzata al Sindaco sottoscritta sia dagli aventi titolo a norma di legge, che dal Tecnico progettista (nell’istanza deve essere riportato il domicilio eletto dagli aventi titolo ed il loro codice fiscale; deve essere esplicitato l’impegno all’osservanza delle norme contenute nel presente Regolamento e nelle leggi edilizie ed urbanistiche vigenti, nonché a comunicare, prima dell’eventuale inizio dei lavori, il nome del Direttore dei lavori e quello dell’impresa costruttrice);
2)dettagliata relazione tecnica illustrativa delle opere da realizzare;
3)corografia della zona in scala non inferiore a 1:5.000;
4)stralcio dello strumento urbanistico vigente riferito alla zona interessata;
5)certificato catastale di data non anteriore a mesi sei ed estratto del foglio di mappa con indicate le particelle interessate;
6)documentazione fotografica del lotto e/o dell’edificio interessato, corredata da planimetria con indicati i punti di vista.
Devono essere allegati anche tutti gli elaborati tecnici necessari per la progettazione e la descrizione dell’intervento tra i quali:
7)planimetrie quotate alla scala 1:100 o 1:50 dell’immobile con l’indicazione della destinazione d’uso degli ambienti;
8)descrizione e campionatura dei materiali da utilizzare per le finiture esterne (ove necessario);
9)relazione tecnica avente per oggetto la descrizione dei sistemi previsti per contenere i consumi energetici, in ottemperanza alle disposizioni di legge vigenti (ove necessario).
Nella relazione deve chiaramente essere indicato lo stato dei fatti e lo stato futuro dei luoghi. Il tecnico dovrà, quindi, "asseverare" la corrispondenza dello stato dei luoghi con quello dell'ultimo titolo abilitativo con la ovvia conclusione che un eventuale abuso presente sulle parti comuni dovrà prima essere sanato (se possibile) o eliminato per poter richiedere il titolo abilitativo (in questo caso la SCIA).
Ricordo, per chi l'avesse dimenticato, che stiamo parlando di un isolamento termico a cappotto che coinvolge quindi le parti comuni dell'edificio (nell'esempio che stiamo facendo in condominio). In questo caso, quindi, è chiaro che il tecnico non deve verificare alcuna conformità urbanistico-edilizia dei singoli appartamenti facenti parte dell'immobile.
L'Asseverazione tecnica per accedere al superbonus
Andiamo adesso all'asseverazione tecnica prevista dall'art. 119, comma 13, lettera a) del Decreto Rilancio che, aspetto importante, va trasmessa anche all'Enea per i successivi controlli.
L'asseverazione deve essere compilata come previsto dal Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 (c.d. Decreto Asseverazioni) recante "Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - cd. Ecobonus" (Gazzetta Ufficiale 05/10/2020, n. 246).
Con questa asseverazione il tecnico abilitato attesta che l'intervento risponde ai requisiti di cui all’allegato A del decreto requisiti ecobonus, nonché la congruità dei costi degli stessi interventi, anche rispetto ai costi specifici (sempre previsti nel decreto requisiti ecobonus).
Nel dettaglio, nel caso dell'isolamento termico a cappotto di cui stiamo parlando, il tecnico deve asseverare che l'intervento ha comportato il miglioramento di almeno due classi energetiche (o una classe energetica qualora la classe ante intervento sia la A3) e allegare gli attestati di prestazione energetica ante e post intervento.
Anche in questo caso, l'asseverazione per l'intervento sulle parti comuni non deve riportare alcuna considerazione circa la conformità urbanistico-edilizia delle unità immobiliari che compongono l'edificio.
Ma, ed è probabilmente qui l'aspetto importante che ha richiesto l'intervento del Decreto Agosto, l'asseverazione deve essere trasmessa entro 90 giorni dal fine lavori (nel caso di interventi conclusi) all'Enea che effettuerà le verifiche ai fini dell’accesso al beneficio della detrazione diretta, alla cessione del credito o allo sconto in fattura.
Le verifiche dell'Enea
Le verifiche dell'Enea controlleranno:
10)che il beneficiario rientri tra quelli previsti dal comma 9 dell’art. 119 del decreto rilancio e che siano rispettate le condizioni di cui al comma 10 del medesimo articolo;
11)per tutti gli interventi oggetto dell’asseverazione, che i dati tecnici dichiarati nella scheda di cui all’allegato D del decreto requisiti ecobonus garantiscano:
12)la rispondenza degli interventi ai requisiti previsti;
13)che la tipologia di edificio rientri tra quelli agevolabili ai sensi dell’art. 119 del decreto rilancio;
14)che, per gli eventuali ulteriori interventi di cui all’art. 14 del citato decreto-legge n. 63 del 2013, diversi da quelli di cui alla lettera a) e b) , siano rispettate le condizioni di cui al comma 2 dell’art. 119 del decreto rilancio (per gli interventi "trainati" che in questo caso non ci sono);
15)della congruità degli stessi interventi al rispetto dei costi specifici di cui all’art. 3, comma 2 del decreto requisiti ecobonus;
che l’asseverazione sia regolarmente datata, sottoscritta e timbrata dal tecnico abilitato;
16)che nell’asseverazione sia presente il richiamo agli articoli 47, 75 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445;
17)che sia fornita la dichiarazione del tecnico abilitato, con la quale lo stesso dichiara di voler ricevere ogni comunicazione con valore legale, anche ai fini di eventuali contestazioni;
18)che, alla data di presentazione dell’asseverazione, il massimale della polizza di assicurazione è adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette asseverazioni o attestazioni e, comunque, non inferiore a 500 mila euro;
19)che, per la polizza di assicurazione, siano riportati la società assicuratrice, il numero della polizza, l’importo complessivo assicurato, la disponibilità residua della copertura assicurativa, che deve essere maggiore o uguale all’importo dell’intervento asseverato.
L'Enea, come previsto, effettuerà un controllo a campione di un minimo del 5% delle asseverazioni annualmente depositate, di tutti gli interventi avviati prima dell'1 luglio 2020 ed effettua un controllo in situ di almeno il 10% delle istanze sottoposte a controllo.
Nei controlli in situ è probabile che l'Enea entri dentro le unità immobiliari che compongono l'edificio ma, a maggior ragione dopo l'inserimento del comma 13-ter all'art. 119 del Decreto Rilancio, i controlli (così come disposto per lo Sportello Unico per l'Edilizia) dovranno riguardare esclusivamente le parti comuni.
Cosa succede nel caso di abusi sulle parti comuni?
Vediamo cosa succede nel caso di abusi sulle parti comuni. Molto semplicemente il titolo abilitativo per l'avvio dei lavori non potrà essere rilasciato o certificato dal tecnico che se ne assume le responsabilità. In questo caso (esempio classico sono le verande sul prospetto) si dovrà preventivamente procedere con l'eliminazione dell'abuso (nel caso della veranda si presenta il Permesso di costruire in sanatoria o se proprio non si può sanare si smonta la veranda stessa).
E nel caso di interventi trainati?
Anche qui il discorso è molto semplice, le detrazioni fiscali trainate ma anche quelle classiche NON possono essere utilizzate nel caso di abusi edilizi nell'immobile in cui si avviamo i lavori.
Conclusioni
Spero di essere stato chiaro e, come dico sempre a chi mi chiede informazioni, rivolgetevi SEMPRE ad un professionista che con garbo e gentilezza, dopo aver visionato la documentazione e lo stato dei luoghi, potrà consigliarvi al meglio sulle procedure da utilizzare.
